Montag, 23. November 2020

BGH: Zum Begriff der Vormiete bei zwischenzeitlichem gewerblichen Mietverhältnis

Urteil vom 19. August 2020 - AZ: VIII ZR 374/18

Die Klägerin in diesem Fall ist Mieterin einer Wohnung in Berlin. Diese war bis September 2012 zu einem Mietzins von 950 Euro vermietet. Von Dezember 2012 bis April 2016 hatte die Klägerin die Wohnung dann als Büro gewerblich zu einem Mietzins von 900 Euro angemietet. Zum 1. Mai 2016 schlossen die Vertragsparteien dann einen Wohnraummietvertrag über die Wohnung und vereinbarten eine Nettokaltmiete von 950 Euro. Im April 2017 rügte die Klägerin, dass dieser Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent übersteige und somit gegen die Regelungen der Mietpreisbremse verstoße. Mit ihre Klage verlangte sie die überzahlte Miete in Höhe von 1.527,24 Euro zurück sowie die Feststellung, dass die vereinbarte Miete nicht geschuldet sei, sofern sie mehr als zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt.

Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben. Das Landgericht hatte sie mit der Begründung abgewiesen, dass der Ausnahmetatbestand der höheren Vormiete zutreffe, da die Mieterin, die die Wohnung vor der Klägerin bewohnte, bereits 950 Euro gezahlt hatte. Das zwischenzeitlich geschlossene Gewerberaummietverhältnis sei kein Vormietverhältnis im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB. Der Gesetzgeber sei insofern nur von Vermietungen von Wohnraum ausgegangen. In einem solchen Fall sei auf das letzte vor dem Gewerberaummietverhältnis liegende Wohnraummietverhältnis abzustellen.

Der BGH wies diese Argumentation zurück und gab der Klägerin Recht. Es sei zwar richtig, dass als Vormiete lediglich der Mietzins aus einem Wohnraummietverhältnis in Frage komme. Daraus folge aber nicht, dass auf das vor dem Gewerberaummietverhältnis liegende letzte Wohnraummietverhältnis abgestellt werden müsse. Nach dem Wortlaut des § 556e Abs. 1 BGB handele es sich bei der Vormiete um diejenige aus dem unmittelbar vorhergehenden Mietverhältnis. Gemeint ist also „regelmäßig der (zeitlich) letzte Vormieter […], und nicht irgendein Mieter, der die Räume in der Vergangenheit einmal innehatte.“

Auch der Gesetzeszweck stehe der Einschätzung des Berufungsgerichts entgegen. Ziel der entsprechenden Novelle sei es gewesen, durch Dämpfung des Mietanstiegs die Verdrängung einkommensschwacher Mieter aus dem „vermieten Wohnungsbestand“ zu verhindern. Als Ausnahme sollten insbesondere Neubauten gelten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden. Den Vermietern stehe in diesen Fällen ein Vertrauensschutz auf die Investitionssicherheit zu, den „jedoch ein Vermieter, der sich zu einer Nutzungsänderung entschlossen und die Wohnung zu gewerblichen Zwecken vermietet hat, gerade nicht für sich in Anspruch nehmen“ kann. §  556e Abs. 1 BGB gebe dem Vermieter damit keinen uneingeschränkten Investitionsschutz darauf, „dass ihm unabhängig von der zuletzt gewählten Nutzungsart eine früher erzielte Wohnraummiete erhalten bleiben oder gar eine bestimmte Einnahmehöhe garantiert werden sollte.“

Verfassungsrechtliche Bedenken des Landgerichts wiesen die Bundesrichter zurück. Sofern die Berufungsrichter die Argumentation auf eine verfassungskonforme Auslegung der Vormiete stützen, gehe dies fehl, da eine solche Auslegung ihre Grenze dort finde, wo sie mit dem Wortlaut der Vorschrift und dem erkennbaren Willen des Gesetzgebers in Widerspruch trete. Außerdem verstoße auch die von den Bundesrichter vertretene Auslegung der Vormiete nicht gegen das Grundgesetz. Art. 14 Abs. 1 GG gewährleiste ebenfalls keine Investitionssicherheit. Ein Vermieter dürfe nicht darauf vertrauen, nach Beendigung eines Mietverhältnisses wieder eine gleich hohe Miete erzielen zu können.